נספח סניטרי שאינו מתעכב בתאגיד המים.
שבעה כשלים שעולים ליזמים חודשים של עיכוב
יש שלב אחד בכל פרויקט נדל”ן בישראל שיודע להוציא את היזם המנוסה ביותר משלוותו, והוא השלב של הגשת הנספח הסניטרי לתאגיד המים האזורי. על הנייר זה נראה כמו שלב טכני שיגרתי, חלק מהבירוקרטיה הסטנדרטית של בקשת ההיתר. בפועל, יזמים רבים מגלים בעלבון שזה השלב שבו הפרויקט שלהם נתקע לחודשים, חוזר עם הערות שלא ברור איך לתקן, ולעתים גם חוסם את התקדמות הבקשה להיתר במשרדי הוועדה המקומית. ההבדל בין פרויקט שעובר את הנספח הסניטרי במחזור אחד לבין פרויקט שמסתחרר בו ארבעה חמישה חודשים אינו תלוי במזל. הוא תלוי כמעט אך ורק באיכות התכנון המוקדם.
הנספח הסניטרי הוא מסמך הנדסי שמלווה את בקשת ההיתר ומראה לתאגיד המים, שהוא הגוף האחראי על אספקת מי השתייה ועל איסוף הביוב באזור, איך בדיוק הפרויקט שלך מתחבר אל התשתית העירונית. הוא כולל את התוכנית של חיבורי המים הראשיים, של חיבור הביוב, של מד המים ומיקומו, של מערכות הגברת לחץ אם יש כאלה, של מערכת המים לכיבוי אש, של מתקן הניקוז של מי הגשמים, ושל כל מה שעובר בין רחוב הבניין לבין הקיר החיצוני שלו. כל פרט במסמך הזה מנותח בקפדנות, וכל סטייה מההנחיות של התאגיד הספציפי מובילה להחזרת התוכנית עם הערות שדורשות תיקון והגשה מחדש.
הכשל הראשון והנפוץ ביותר הוא חוסר התאמה בין קוטרי הקווים שתוכננו לבין הצריכה האמיתית הצפויה של הבניין. יזמים רבים מסתפקים בקוטרים אחידים שנגזרים מתחושה כללית, או מהפרויקט הקודם שלהם, אבל תאגיד המים בודק את החישוב על פי שיטת הסכימה ההסתברותית של נקודות צריכה, מתוך אמת מידה שנקראת עומס מים מצטבר. אם בבניין מגורים בן עשרים דירות תכננת קוטר חיבור ראשי שבעצם לא מתאים לכמות נקודות הצריכה, או להיפך תכננת קוטר גדול מדי שבזבזני, התאגיד יחזיר את התוכנית. הפתרון הוא חישוב מסודר עם טבלאות של עומס מים, התחשבות בכל המקלחות, הברזים, האסלות, המכונות, מערכת ההשקייה ומערכת הכיבוי, וגיבוי החישוב במספר שעובד עם הוראות התאגיד הספציפי.
הכשל השני קשור לאופיין המים. בכל אזור בישראל יש לחץ מים שונה ברשת העירונית, ואי אפשר פשוט להניח שהלחץ יהיה תמיד שלוש או ארבע אטמוספרות. במקומות מסוימים, במיוחד בפרויקטים בשולי הערים או בנקודות גבוהות טופוגרפית, הלחץ יכול לרדת בשעות שיא לשתיים אטמוספרות בלבד, וזה לא יספיק לבניין רב קומות בלי מערכת הגברה. אם בנספח שלך לא צוין במפורש מה הלחץ באתר, ולא ניתן פתרון למצב של לחץ נמוך, התאגיד יחזיר את התוכנית. הדרך הנכונה היא לבקש מהתאגיד עוד לפני התכנון את נתוני הלחץ באזור, ולתכנן בהתאם, כולל מערכת הגברת לחץ אם דרוש, עם חדר משאבות בקומת הקרקע או במרתף.
הכשל השלישי הוא העדר טיפול בנושא מניעת זרימה חוזרת, מה שנקרא בעברית מקצועית מז”ח, או באנגלית Backflow Preventer. בפרויקטים שיש בהם שילוב של מערכת מי שתייה ומערכת מתזים, או מערכת השקיית גינות, או מערכת מיזוג מים מקוררים, חייב להיות התקן שמונע ממים מסוג אחד לחזור אל מערכת מי השתייה. בלי המכשיר הזה, ובלי סימון מדויק של מיקומו בנספח, התאגיד לא יאשר את החיבור. במקרים מסובכים, כמו פרויקט מגורים עם בריכה ועם מערכת השקייה אוטומטית, נדרש לפעמים יותר ממכשיר אחד, וצריך לסמן את כל אחד מהם עם מפרט טכני מלא.
הכשל הרביעי קשור לחישוב הלחץ בנקודות שונות בבניין, במיוחד בפרויקטים שיש בהם מזרקות נוי, מקלחות גשם, גורמים אדריכליים שדורשים לחץ גבוה במיוחד. אם תכננת מקלחות יוקרתיות בקומה האחרונה של מגדל מגורים, וההפרש הגאומטרי בין נקודת הצריכה לבין הקולונה הראשית גבוה, יכול להיות שהלחץ בנקודה הסופית יהיה נמוך מדי לתפעול המקלחת המתוכננת. החישוב הזה צריך להיות מפורט בנספח, ויחד איתו פתרון של מערכת הגברה ייעודית או של תכנון ספציפי של הקולונה.
הכשל החמישי הוא חוסר תיאום בין מערכת המים הסטנדרטית לבין מערכת המתזים. אלה שתי מערכות שונות שמשתמשות באותה תשתית מים בכניסה לבניין, אבל מתפצלות מיד אחרי מד המים. אם בנספח לא מסומן בצורה ברורה הפיצול ביניהן, אם לא מסומן הקוטר של כל מערכת בנפרד, אם לא צוין מנגנון הפעלת המתזים בעת אש כולל הפסקת זרימה רגילה, התאגיד יחזיר את התוכנית עם הערה ארוכה. החיבור בין הסניטרי לבטיחות אש הוא נקודה שבה שני יועצים נפרדים חייבים לעבוד ביחד, ואם הם לא תואמים, היזם הוא זה שמשלם בזמן.
הכשל השישי קשור למיקום מד המים. תאגידי המים השונים בישראל יש להם הוראות שונות לגבי איפה בדיוק יושב מד המים. חלק מהתאגידים דורשים מד מים בתוך תא ייעודי בתחום הציבורי, חלק דורשים אותו בקיר החזית של הבניין, חלק מאפשרים מיקום בתוך חדר טכני בקומת הקרקע. אם תכננת את מד המים במקום שלא תואם להוראות התאגיד הספציפי שמטפל בפרויקט שלך, התוכנית תחזור. כאן אין תחליף לבירור מקדים, להוצאת ההוראות הספציפיות של התאגיד הרלוונטי, ולהתאמת התוכנית במדויק.
הכשל השביעי, האחרון אבל לא הפחות חשוב, הוא חיבור הסנקה לרשות הכבאות. בכל פרויקט עם מערכת מתזים נדרשת עמדה חיצונית, מה שנקרא הידרנט סיאמי, שמאפשרת למשאית הכבאות לחבר אליה צינור ולהזרים מים בלחץ אל המערכת בעת חירום. המיקום של העמדה הזו, המרחק שלה מהכביש, הסימון שלה, החיבור הצינורי שלה אל המערכת הפנימית של הבניין, חייבים להיות מסומנים בנספח הסניטרי בצורה ברורה ומתואמים גם עם דרישות רשות הכבאות. אי תאום בין שני המסמכים האלה הוא מקור עצום לעיכובים.
הדרך הטובה ביותר להימנע מכל הכשלים האלה היא פשוטה בעקרונה אבל דורשת משמעת בביצוע. ראשית, לערב יועץ אינסטלציה בעל ניסיון רחב מול תאגידי המים האזוריים, ועדיף שיהיה מי שכבר עבד מול התאגיד הספציפי של אזור הפרויקט. שנית, לקיים פגישה מקדימה עם התאגיד עוד לפני סיום התכנון, להציג את הקווים הכלליים של הפרויקט, ולשמוע אם יש דרישות מיוחדות. שלישית, לתאם בין יועץ האינסטלציה ליועץ בטיחות האש בכל סעיף שיש לו השלכה על שתי המערכות. רביעית, לבצע בדיקה פנימית של התוכנית לפני ההגשה, מול מסמך ההוראות העדכני של התאגיד, ולסמן את כל סעיפי הציות. כל זה לוקח שבועיים נוספים בשלב התכנון, וחוסך לפעמים חודשים בשלב ההגשה.
מקורות השראה ודוגמאות:
בואו נדבר!
מתכננים פרוייקט הנדסי? ספרו לנו עליו ונחזור אליכם עם פתרונות מותאמים אישית
"פתרונות תכנון יצירתיים לאתגרי הבנייה של היום — כי כל אתגר הוא הזדמנות לעיצוב חכם."
כל הזכויות שמורות לרביד הנדסה בע”מ
עיצוב ובניית אתרים 
דיגיטל