בלוג

מערכות מתזים בבניינים רבי קומות בישראל –
מה כל יזם חייב להחליט עוד בשלב הבקשה להיתר

כשיזם נדל”ן יושב מול האדריכל ומסתכל על הסקיצות הראשונות של מגדל מגורים חדש, רוב המחשבות שלו מופנות לדברים שנראים לעין. גובה הקומות, המרפסות, חזיתות הבניין, המיקום של הלובי והממ”דים. את מערכת המתזים, את חדר המשאבות ואת מאגר
המים לכיבוי הוא מדמיין כמשהו שיסתדר בהמשך, איפשהו בקומת המרתף, על ידי איזה יועץ מקצועי שיגיע בשלב מאוחר יותר. זו בדיוק הטעות הקלאסית שעולה ליזמים בישראל מאות אלפי שקלים ולעתים גם חודשים של עיכוב בלוח הזמנים, כי ההחלטות הקריטיות באמת לגבי כיבוי האש בבניין שלך מתקבלות הרבה לפני קבלת ההיתר, ולא אחריו.

החוק בישראל ברור למדי בנקודה הזו. תקן ישראלי 1596 מחייב התקנת מערכת מתזים בכל בניין שגובהו עולה על שלוש עשרה מטרים, כלומר בערך מגובה של קומה רביעית מעל מפלס הכניסה. הוראת נציב כבאות והצלה 532 מרחיבה את הדרישה גם לבנייני מסחר, משרדים ומוסדות ציבור, בהתאם לסיווג הסיכון של השימוש בבניין. ברגע שהחלטת לבנות מגדל מגורים בן עשר קומות, או מבנה משרדים בן שמונה קומות, אתה כבר נמצא בתוך עולם הדרישות של מערכות כיבוי בלחץ. ובעולם הזה כל החלטה אדריכלית גוררת השלכה הנדסית, וכל החלטה הנדסית גוררת מחיר.

הדבר הראשון שצריך להבין הוא שמערכת מתזים אינה רק כמה צינורות וראשים בתקרה. היא מערכת שלמה שמתחילה במאגר מים שצריך להחזיק בתוכו כמות מוגדרת של מים זמינים לכיבוי בלבד, לרוב בין שלושים לחמישים מטר מעוקב, תלוי בסיווג הסיכון של הבניין ובכמות ראשי המתזים. המאגר הזה לא יכול להיות סתם המאגר של הבית. הוא חייב להיות מאגר ייעודי, עם חיבור עצמאי, עם בקרת מפלס, ועם הזנה שמובטחת גם בזמן הפסקת חשמל. אצלך כיזם זה אומר נפח של חדר טכני ייעודי, לרוב בקומת מרתף, שתופס בין עשרים לארבעים מטר רבוע. בטעות נפוצה אדריכלים מציבים את החדר הזה במקום שלא מאפשר תחזוקה סבירה, ואז כשמגיעה בדיקת מכון התקנים לפי תקן 1596 מתגלה שאי אפשר להוציא משאבה דרך הדלת, ופתאום צריך להרוס קיר.

חדר המשאבות הוא הסיפור הבא. בבניין רב קומות אי אפשר להסתפק בלחץ הרשת העירונית, כי הוא לא מספיק כדי לדחוף מים עד הראשים בקומה העליונה תוך שמירה על הספיקה והלחץ הנדרשים בנקודת הפעולה הקריטית. לכן צריך מערכת הגברת לחץ, שכוללת לפחות שתי משאבות ראשיות ומשאבת ג’וקי קטנה לתחזוקת הלחץ הסטטי. החדר הזה הוא חדר רועש, מאוורר, עם רצפה ניקוזית, וצריך להיות צמוד למאגר. החיבור בינו לבין הצנרת האנכית של המערכת, מה שנקרא בשפה המקצועית הקולונה הראשית, חייב להיות תכנון משולב עם יועץ הקונסטרוקציה כי הצנרת הזו עוברת לאורך כל הבניין ודורשת חציבה בקירות אופקיים ואנכיים.

ועכשיו מגיעה הנקודה שיזמים מפספסים. התיאום עם המערכות האחרות. מערכת המתזים לא חיה לבדה בתוך התקרה האקוסטית. שם, באותם עשרים סנטימטרים בין התקרה הקונסטרוקטיבית לתקרה המונמכת, מתקיים ויכוח שקט בין צנרת המתזים, תעלות המיזוג, מערכת אוורור החניון, מערכת הגז, צנרת המים החמים והקרים, מערכת הביוב, חיווט החשמל ומערכת התקשורת. אם התכנון של כל אלה לא נעשה במקביל ובאותו שולחן, מה שקורה באתר הוא שמתקין הספרינקלרים מגיע אחרון, מגלה שאין לו מקום, ופתאום צריך להוריד את התקרה האקוסטית בעוד עשרה סנטימטרים לאורך כל המסדרון. עשרה סנטימטרים בקומה אחת זה לא נורא, אבל כפול עשרים קומות זה פתאום שתי קומות שלמות של גובה אבוד, ובחישוב מסחרי זה נזק של מאות אלפי שקלים.

לכן, ההמלצה המקצועית הראויה ליזם שמתחיל פרויקט רב קומות היא לערב את יועץ בטיחות האש ויועץ האינסטלציה כבר בשלב הסקיצות הראשוניות, עוד לפני הגשת הבקשה להיתר. בשלב הזה מסמנים על התוכנית את חדר המשאבות, את מיקום המאגר, את הקולונה הראשית של המתזים, את חדר המסירה לכבאות, את עמדת החיבור החיצונית למשאיות הכבאות, ואת הנפחים שתפסו המערכות בכל קומה טכנית. ברגע שהדברים האלה מסומנים, הבקשה להיתר עוברת חלקה יותר ברשות הכבאות, וגם המשך התכנון המפורט נעשה ללא הפתעות.

עוד החלטה מרכזית שיזמים שוכחים היא בחירת סוג המתזים. ההבדל בין מערכת רטובה רגילה, שבה הצנרת מלאה במים תמיד, לבין מערכת יבשה שבה הצנרת מלאה באוויר דחוס, הוא הבדל אדיר במחיר וגם בתחזוקה. במגדלי מגורים בישראל המקובל הוא מערכת רטובה, פשוט כי הטמפרטורה לא יורדת מתחת לאפס בתוך הבניין. אבל בחניונים תת קרקעיים בלתי מחוממים בצפון הארץ, או בחדרי טרנספורמטור ובמתקנים מיוחדים, יש לעתים צורך במערכת יבשה או במערכת פעולה מוקדמת, וההחלטה הזאת משפיעה על קוטר הצנרת, על מערכות הבקרה, ועל מחיר הסעיף הזה בכתב הכמויות.

לבסוף, אסור לשכוח את שלב טופס 4. בשלב הזה, אחרי הבנייה, מגיעה רשות הכבאות לבדיקה, ולפני זה צריך לעבור בדיקה הידרוסטטית של הצנרת, בדיקת ספיקה ולחץ של המשאבות, בדיקת זרימה דרך הראשים הקיצוניים, ובדיקת תקינות של מערכת ההתראה והבקרה. אם בשלב הזה מתגלה שמשהו לא תוכנן נכון, התיקון בשטח עולה פי עשרה מתיקון על השרטוט.

בסיכום הדברים, מערכת מתזים אינה הוצאה שולית בפרויקט נדל”ן רב קומות. היא מהווה בין שלושה לחמישה אחוזים מעלות הבנייה הכוללת, ועם תכנון נכון מההתחלה אפשר לחסוך עשרות אחוזים מהסכום הזה ולהגיע לטופס 4 בלי הפתעות. עם תכנון מאוחר ולא מתואם, המספר יכול לתפוח בקלות ולעכב מסירת דירות בחודשים שלמים. הבחירה בידיים שלך, וההחלטה צריכה להתקבל לא ביום שמגישים בקשה להיתר, אלא ביום שיושבים מול האדריכל בפעם הראשונה.

מקורות השראה ודוגמאות:

• Derech Eretz Engineering — תכנון מתזים
• Mena-Esh — תקן ישראלי 1596
• Henderson Engineers — Plumbing Engineer Magazine cover article on high-rise systems
• Jensen Hughes — Fire Protection Insights Blog